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房地產投資入門

圖片來源: 123RF

現在錢難賺,每天辛苦的工作,月薪還是不會破5萬,到底要做到什麼地步才可以存到第一桶金?到底該怎麼做,才可以存到第一棟房?

到底該怎麼做才可以輕鬆的做房地產投資?其實房地產投資並不難,只要遵循一點點小小指南,相信你對房地產投資很快就有方向囉!

快拿起筆,記起這些房地產投資入門訣竅吧!

 

房地產投資入門課程1:購屋前的準備

想要利用房地產投資賺錢,也是需要一點基本金的,所以建議可以用3-4年的時間把這些準備投資房地產的錢給存下來,也可以利用這些時間訓練自己看房子的能力,當然要學會看房子並不是一朝一夕的事,也是需要經驗的累積,這時候建議可以找熟悉的房仲,透過他們的介紹,讓自己變成一個懂得看房子的房地產投資客喔!

 

房地產投資入門課程2:地點

人家說人潮就是錢潮,這句話,說的一點都沒有錯,想當初,台北東區在還沒重劃之前,是一片墓地,住在附近的人一點都不覺得它將來會變成台北市數一數二的黃金地段,如今,因為人潮湧入,他現在不僅變成大家喜歡逛的商圈,也是房地產投資客最愛的熱門地點之一,所以學會看地點是很重要的訣竅。

地點不敗款:學區、商區、火車站、高鐵站

 

房地產投資入門課程3:房子格局

房地產投資,也不是隨便找間房子都可以賺到錢的,所以在你購屋的選擇上,也必須多去注意房子的格局,像是大家最避諱的兇宅、輻射屋、海砂屋等等,是絕對要小心不要被房仲騙了。當然房子整個格局也是脫手價的重點因素之一,最好的房子格局當然是方正格局,梁柱的位置也可以多注意一下囉!

 

房地產投資入門課程4:房子屋齡

房地產投資最重要的之一,當然還有房子屋齡的問題,對於房地產投資入門來說,在投資本金還沒有太多時,也可以從中古屋入手,不過中古屋也有很多需要注意的問題,如果可以,盡量不要超過30年,屋齡超過30年的房子,不僅會有些許問題,如果要裝潢或是修整,反而會花更多錢,轉賣價也會跟著下滑,所以在屋齡的部分建議選15年以內的喔!

 

房地產投資入門課程5:稅金、租金概念

房地產投資不能避免得還是有稅金問題,還有一些房地產投資客不急著把房子賣出的前提下,就會先把房子租給房客,租金的訂定也是需要去做評估的,還有這些房地產所帶來的稅金問題,如何去利用這些房地產投資,而做節稅規劃,例如所得稅、地價稅、房屋稅、土地增值稅、遺產贈與稅等。這些細節都是需要特別去注意的。

 

房地產投資入門有很多細項可以去探討,不過對於稅金方面,還是很多朋友不太了解其中的條理,所以致理不動產學院特別推出最專業、精準的房地產的投資技巧課程,就是要讓大家外投資房地產之際,還可以對這些稅金問題一起搞定!!

 

不動產投資課程1.png

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  • 完銷力
  • 第十七課 「建物權狀」怎麼看
    常常在看朋友權狀的過程中,因為彼此的房地產語言不一樣的過程中,它們心目中的撿到便宜,常常會是我認為買貴了的原因,主要差別在不僅在他們買錯了產品,更多的原因在於沒有作性質區分與數量計算.

    所以到底建物權狀怎麼看的問題就變得很重要.

    看建物權狀的重點有四,分別是:
    1找出主要建物的面積.
    2找出附屬建物的面積.
    3找出共用的部分面積.
    4先把車位面積減下來.

    光是公設比低與公設比高的兩種產品,在計算上就大有玄機,萬一如果加上一個所謂的不正常公設的面積,這中間就有三種算法與思考方式.

    接著再考慮所謂的附屬建物,已有登記的面積來看,陽台是一種算法,露台也是一種算法,雨遮更是另外一種算法,講到這裡,大多數聽課的學生幾乎都回答不出這些算法的計算方式.

    那沒有登記面積的露臺、平台、法定空地、頂樓加蓋與地下室又該怎麼算呢?

    先以我朋友的例子來看,有一個買到公設比20%的房屋,另外買到一個公設比40%的房屋,兩個人互相在討論誰買到的房屋較為便宜,先不論它們兩個買的室內面積是否一樣,又或者是主要建物面積是否一樣,光是大公與小公的合理比率都說不出來,所以就算讓她們在討論個一個月,結果還不是一樣地雞同鴨講.

    在此先來講一個最小的問題,也就是車位不應該包含在共有部分的問題,也就是必須先將車位的投資報酬率算出來,算出車位的價格並預扣下來,才不會有那種「買屋送車位」的外行說法,接著計算出每建坪單價,這樣才可以在一致的基礎下做一個比較.

    所以最標準的作法就是用主建物的面積做為分子,用總售價扣除以下的項目作為分母.
    1附屬建物的個別價值,扣除有登記的陽台、露台與雨遮的計價.
    2車位的面積與車位的價格.
    3應有的公共設施坪數.
    4不合理的公共設施坪數.

    接著用每坪室內單價的購買金額,來比較誰買得比較便宜,這樣的討論才會房地產投資與不動產估價的知識有所幫助.

    在此之前,要熟悉以下幾個換算尺度:
    1一公頃=100公畝=10,000平方公尺.
    2一甲=10分=2.924坪.
    3一平方公尺=0.3025坪.

    所以假設各位從共用部分看到一個持分比率,也看到一個建號的面積,先將共用部分的持分面積減掉車位的持分面積,再乘以建號的面積,就可以算出多少平方公尺,接著乘以0.3025可以算出「共用部分」占有多少「坪數」.

    「共用部分」 除以 (主建物、附屬建物與「共有部分」的加總) = 公設比.

    接著減掉不合理的公設比面積金額之後,再減掉不同類型公設面積的計價後,可以得出「純主建物面積的總金額」.

    「純主建物面積的總金額」 除以 「主建物面積」 可以計算出 「每建坪單價」,兩相比較就可以知道「誰的不動產智商」高,重點是一定要用類似EXCEL的「試算表」做,以節省下一次重新思考的時間浪費.

    至於陽台與露臺如何計算,又或者是不能登記的平台與法定空地怎麼計算,請自行參考顏炳立先生不動產估價的二分法與三分法,就可以理解「不是不能算,而是你不會算」所導致的「套牢套兩代」、「烈士宿命」與「貧窮世襲」.


    p.s. 更多「被動收入」創造的討論,請看「完銷力」、「智在法拍」、「向塔木德學做租屋達人」、「創業計劃書」與「創業錢圖」這五本暢銷書。



  • 訪客
  • 要不要投資房地產,需要先從了解開始,
    2017政府新法房地合一已經上路
    要投資就要先從多方面先了解,做好功課才不會到時難以抽身

    房地合一免費講座說明,彰化銀行贊助,歡迎參加
    8/10(四) 投資房地產必備知識,新房地合一時代
    http://www.easystorage.com.tw/three1/
    房地產投資在台灣一向是熱門的標的,但隨著新法「房地合一」的通過,
    是否還適合投資呢?

    1.政府通過的「房地合一法」是?
    房屋、土地交易合一課徵所得稅之租稅改革方案說明。

    2.自住或房東會被多收錢嗎?
    住國外、當房東、自住的影響有何不同?

    3.和舊法有何不同呢?
    課稅方式又和從前有何不一樣?
    房地產在台灣還是合適的投資標的嗎?
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